取消公摊面积要做好“新旧兼顾”文章

　　□木须虫

　　7日，“建议取消商品房公摊面积”话题登上新浪微博热搜第一，引发广泛关注。“在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。”在履职过程中，全国政协委员洪洋发现“公摊哪些面积，公摊多少面积”都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权力。(3月7日每日经济新闻)

　　所谓公摊面积，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。具体包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、管理及服务用房等。公摊建筑面积除了界定建筑产权归属之外，更主要的功能还有计费，如房价、物业费、取暖费，甚至是未来可能出台的房地产税等等，都与业主的住房面积挂钩。

　　因此，公摊面积计入到住房总面积中，客观上增大了计费的基数，首先会增加业主缴费负担的痛感，特别是公摊面积不直观、受益感不明显，这种感觉就越明显。同时，这些年一些房地产商利用公摊面积计算不透明的特点，制造数据暗箱，为了获得更多的售房收益，使得公摊面积虚高，导致住房面积“泡沫化”，作为缴费基数，让业主承受了不应多承受的负担，损害了公平。

　　如果能够挤掉公摊面积中的泡沫，作为计费的依据是能够保证业主权益的公平，但真正的难点是如何规范建筑公用部分的设计与建设、纳入分摊范围以及计算办法，如何保证开发商分摊守规矩，无疑这都需要强有力的监管，需要增加相当多的管理资源。这也正是公摊面积是非恩怨无法廓清，导致矛盾丛生的症结所在。

　　大道至简，既然公摊面积计入住房面积操作上有漏洞，管理也靡费成本耗费精力，取消这种算法，坚壁清野也不失为一种办法。如，住房交易、产权登记与计费等，都使用商品房套内实有面积，如此可规避掉公摊面积分摊过程中的种种误差，更容易保障公平。至于计价与计费，羊毛出在羊身上，在综合折算的前提下，提高单位面积的费用标准即可，会因此使得计费更简便更公平。

　　当然，取消公摊面积会让城市涉住房产权管理、物业服务等方面，出现新旧算法“接轨”的难题，恐怕不能简单取消，还需精细配套。如，2019年住房和城乡建设部《住宅项目规范》征求意见稿提出“房屋应由套内面积来进行交易”，最终不了了之，其受制最深的还是上述因素。

　　可见，取消公摊面积，关键还是要加强顶层设计，做好“新旧兼顾”的文章。即城市规定住房交易以套内面积作为标准，就应相应制定“套内面积”与“产权面积”转换的“比率”标准，以此来适应城市新旧住房产权交易、物业服务等方面的收费标准，维护好更广泛的公平。

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